Affitto o acquisto è il confronto tra quanto costa vivere in affitto e quanto costa possedere una casa equivalente nello stesso arco di tempo. Il confronto che fanno quasi tutti, il canone contro la rata del mutuo, è quello sbagliato: una parte della rata rimborsa il capitale, e i soldi che diventano patrimonio non sono soldi spesi. Sul piatto dell’acquisto va solo il denaro che se ne va per sempre, cioè gli interessi del mutuo, le imposte ricorrenti sull’immobile, l’assicurazione, le spese condominiali e di gestione, la manutenzione, i costi una tantum per comprare e poi rivendere, e il rendimento che l’anticipo avrebbe prodotto se fosse rimasto investito. Metti quel totale accanto al canone e stai finalmente confrontando cose omogenee.
Esempio pratico
Le cifre sono illustrative e non appartengono a nessuna valuta, perché ogni voce dipende dal tuo Paese e dal tuo contratto. L’affitto costa 1.000 al mese, quindi 12.000 in un anno, tutti persi. Sul piatto dell’acquisto, per la stessa casa, ipotizza che il primo anno porti 9.000 di interessi sul mutuo, 2.000 tra imposte sull’immobile e assicurazione e 1.500 di manutenzione. Comprare e poi rivendere costerà in tutto 20.000 e conti di restare 10 anni, quindi 2.000 all’anno. L’anticipo di 60.000 non è più investito e rinunci a 3.000 che avrebbe reso. Il totale che non torna indietro è 9.000 + 2.000 + 1.500 + 2.000 + 3.000 = 17.500, contro 12.000 dell’affitto: quest’anno comprare costa 5.500 in più. Il capitale che rimborsi, diciamo 4.000, non entra in nessuno dei due totali perché resta tuo. Cambia i costi di compravendita o gli anni in cui resti e la distanza si accorcia o si ribalta.
Perché è importante
Impostare bene il confronto conta perché mettere il canone contro la rata fa sembrare l’acquisto più conveniente di quanto sia: nasconde gli interessi dentro una rata che nel frattempo costruisce patrimonio e lascia fuori il rendimento a cui l’anticipo rinuncia, spesso la cifra più grande di tutte e l’unica per cui nessuno ti manda una fattura. Il secondo motivo per andarci piano è che nessuna domanda di finanza personale dipende dal Paese quanto questa. Imposte e tributi sull’acquisto, spese di notaio, di agenzia e di registrazione, imposte ricorrenti sull’immobile, obblighi assicurativi, regole sui mutui, quanto può chiedere un proprietario e per quanto tempo è tutelato un inquilino: tutto questo cambia da un Paese all’altro e spesso da una regione all’altra. Una regola pratica letta su un sito straniero può essere clamorosamente sbagliata dove vivi tu, quindi cerca le cifre che ti riguardano davvero e fai il conto sugli anni in cui pensi realisticamente di restare.
Domande frequenti
Perché una parte della rata rimborsa il capitale. Quella parte non è spesa: passa dal tuo conto al valore della casa che possiedi. Il confronto corretto mette il canone accanto ai soldi che se ne vanno davvero, cioè interessi, imposte, assicurazione, spese, manutenzione e il rendimento a cui rinuncia l’anticipo.
Gli interessi del mutuo, le imposte ricorrenti sull’immobile, l’assicurazione sul fabbricato e sul contenuto, le spese condominiali e di gestione, la manutenzione e le riparazioni, il costo una tantum di acquisto e futura rivendita spalmato sugli anni in cui resti, e il rendimento perso sull’anticipo. Le aliquote e le spese dietro ognuna di queste voci sono decise a livello locale, quindi verifica quelle in vigore dove compri.
Può starci, ma come ipotesi e non come dato certo, e basta spostarla di poco per ribaltare il risultato. È più prudente fare prima il conto a rivalutazione zero, vedere di quanto l’acquisto resta avanti o indietro, e solo dopo calcolare quanta crescita annua servirebbe per colmare quella distanza, giudicando se sia plausibile.