Comprare o affittare casa: i conti che decidono

Quasi tutte le discussioni su comprare o affittare mettono il canone accanto alla rata del mutuo e dichiarano vincitore il mutuo, perché almeno una parte di quella rata resta tua. Il confronto è rotto prima di cominciare. Mette due tipi di denaro diversi uno accanto all'altro e fa finta che siano la stessa cosa.

Dentro la rata del mutuo ci sono due cose diverse

Una parte è quota capitale e rimborsa il prestito. Quel denaro non sparisce: si sposta dal conto corrente dentro il muro, da una tasca tua a un'altra tasca tua, e dopo il passaggio non sei né più ricco né più povero. L'altra parte è quota interessi, va alla banca e non torna. Vale la pena guardare il piano di ammortamento che la banca ti consegna, perché quasi tutti i mutui italiani sono a rate costanti con ammortamento alla francese: nei primi anni la quota interessi pesa molto più della quota capitale, quindi all'inizio stai pagando soprattutto il prestito e solo in piccola parte la casa. L'affitto è tutto del secondo tipo. Ogni euro esce. Normale che sembri peggiore, se lo metti accanto a una rata: stai confrontando un costo puro con un costo più un accantonamento. Allinea solo il denaro che sparisce da ciascun lato e finalmente la domanda ha una risposta.

Il conto di chi affitta è corto

È il canone. Più l'assicurazione su quello che tieni dentro casa e il costo del trasloco quando il contratto finisce, ma il grosso è il canone. Non torna indietro niente, e però non c'è neanche niente di nascosto: un inquilino sa dire all'euro quanto gli è costato l'anno senza aprire un foglio di calcolo. Il numero equivalente di chi compra è molto più difficile da mettere insieme, e le voci difficili da mettere insieme sono esattamente quelle che finiscono dimenticate. Quello a cui sei esposto da inquilino, in fondo, non è il denaro: è il contratto. Le locazioni abitative in Italia seguono la legge 431 del 1998, e il contratto libero 4+4 e quello a canone concordato 3+2 hanno durate, rinnovi e casi di disdetta diversi. Il canone si aggiorna all'indice ISTAT solo se il contratto lo prevede, e i motivi per cui il proprietario può non rinnovare alla prima scadenza li elenca la legge, non li decide lui al momento. Sono due pagine da leggere prima di firmare. Un dettaglio pratico che sposta i conti più di quanto sembri: oltre al canone l'inquilino paga anche le spese condominiali ordinarie, cioè pulizie, esercizio dell'ascensore, riscaldamento centralizzato, e paga la TARI, perché quella tocca a chi occupa l'immobile. Al proprietario restano l'IMU e le spese straordinarie. Quando poi confronti i due totali, quindi, le spese condominiali ordinarie stanno da entrambe le parti e non spostano quasi niente.

Il conto di chi compra è più lungo dell'annuncio

Interessi del mutuo. L'IMU, che sull'abitazione principale non di lusso non si paga mentre su qualunque altro immobile sì: se stai comprando la casa in cui andrai a vivere quella voce nel tuo confronto vale zero, e chi te la mette dentro lo stesso ti sta gonfiando il conto. La polizza incendio e scoppio, che la banca chiede quasi sempre come condizione per erogare. Le spese di condominio, dove da proprietario ti tocca anche la parte straordinaria che a un inquilino non viene chiesta. Poi c'è la compravendita in sé: il notaio, obbligatorio per il rogito e in Italia scelto e pagato da chi compra, le imposte che il notaio versa per conto dello Stato, cioè registro, ipotecaria e catastale, la perizia richiesta dalla banca, l'imposta sostitutiva sul mutuo e la provvigione dell'agenzia, che nel mercato italiano di solito viene chiesta a entrambe le parti e non solo a chi vende. Se invece a vendere è un'impresa di costruzioni, al posto dell'imposta di registro può esserci l'IVA, che però non passa dal notaio: quella la paghi al venditore, dentro il prezzo. Niente di tutto questo torna indietro, e si spende esattamente come si spende un affitto. Due cose conviene saperle prima di trattare, perché cambiano il totale senza toccare il prezzo. Quando a comprare è una persona fisica e l'atto sconta l'imposta di registro e non l'IVA, puoi chiedere al notaio, espressamente in atto, il meccanismo del prezzo-valore: le imposte si calcolano allora sul valore catastale invece che sulla cifra pattuita. E prima di firmare il preliminare fatti dare la visura catastale, la conformità catastale e urbanistica e l'APE, l'attestato di prestazione energetica obbligatorio sia per vendere sia per affittare. Sono i fogli che ti dicono se quello che stai comprando è davvero quello che ti stanno raccontando.

La manutenzione è una bolletta, non un forse

Un tetto tiene per decenni e poi costa moltissimo in una settimana. La caldaia muore a febbraio. Gli infissi, l'impianto elettrico, un bagno che era moderno il giorno in cui sei entrato. Da inquilino queste cose le paghi comunque, in silenzio, dentro il canone, ma il rischio del quando se lo prende il proprietario. Da proprietario il quando te lo prendi tu, e non arriva mai in una data comoda. In Italia c'è un'aggravante di cui si parla poco: buona parte delle case in vendita non è recente, e su un edificio di cinquant'anni le voci pesanti non sono i gusti, sono il rifacimento della facciata, il tetto, l'ascensore, l'adeguamento degli impianti. Quelle sono spese straordinarie di condominio: le delibera l'assemblea, si ripartiscono in base ai millesimi, con regole loro per scale e ascensore, e non aspettano che tu sia pronto. Il codice civile prevede anche che per i lavori di una certa entità il condominio costituisca un fondo speciale, quindi la tua quota la devi mettere a disposizione secondo la delibera, non quando ti fa comodo. La risposta pratica è trattare la manutenzione come una cifra che accantoni ogni anno anche quando non si rompe niente, dimensionata su quanto costerebbe ricostruire l'edificio e non su quanto l'hai pagato.

L'anticipo non sta fermo, sta già lavorando da qualche parte

Ecco la metà che sparisce sempre dai conti. Le banche finanziano solo una parte del valore dell'immobile, il resto lo metti tu, e quello che metti tu è capitale. Il capitale può sempre lavorare da un'altra parte. Se lo infili in una casa, lavora lì: in un edificio, in una strada, in una città, in una valuta. Se lo lasci investito, lavora altrove. Qualunque cosa scegli, hai rinunciato all'altra, e quel rendimento a cui hai rinunciato è un costo reale dell'acquisto che non comparirà mai su nessun estratto conto del mutuo. In Italia esiste anche il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze, che a certe condizioni garantisce una parte del mutuo e permette di comprare mettendo meno soldi propri. Occhio a che cosa fa davvero: riduce l'anticipo, non il costo, perché la parte che non metti tu te la fai prestare e gli interessi su quella li paghi lo stesso.

È anche una decisione di concentrazione. Un anticipo che hai messo insieme in dieci anni è di solito la cosa più grossa che una famiglia possiede, e trasformarlo in un unico bene non diversificato è una scelta di asset allocation, anche se nessuno la chiama così. Il giorno del rogito il tuo patrimonio netto può restare quasi lo stesso. Quello che cambia del tutto è la sua forma. In Italia si ripete che «il mattone non tradisce». Vale la pena rileggerla piano, quella frase: parla di fiducia, non di rendimento, e la fiducia non è una voce che puoi mettere in un confronto.

Quanti anni resti è la variabile che decide

I costi della compravendita si pagano in due momenti e poi si spalmano su tutti gli anni in cui la casa è stata tua. Il grosso lo paghi all'ingresso, tra notaio, imposte e agenzia. All'uscita paghi di nuovo l'agenzia, e se rivendi entro cinque anni una casa che non è stata la tua abitazione principale l'eventuale guadagno viene tassato. Se resti due anni, quelle spese pesano tantissimo su quei due. Se resti quindici, si assottigliano fino a diventare una voce piccola. Stesso appartamento, stesso canone, stesso mutuo, e la risposta si ribalta soltanto per il tempo.

La domanda vera quindi non è mai se comprare. È quanti anni serve tenere quella casa precisa prima che batta l'affitto della stessa casa, e quel numero è il tuo anno di pareggio. Se la stima onesta di quanto ci vivrai è più corta, affittare costa meno, qualunque cosa ne pensi tua madre. Confrontare un blocco di spese di oggi con un flusso di canoni distribuito su molti anni è esattamente il lavoro per cui è stato inventato il valore attuale: un pagamento che fai adesso pesa più dello stesso pagamento fatto nell'anno dodici, e attualizzare serve a portarli sulla stessa scala invece di sommare colonne alla cieca.

Un controllo che puoi fare in un pomeriggio

Prendi il prezzo richiesto e dividilo per un anno di canone di un appartamento paragonabile nella stessa zona. Il risultato ti dice quanti anni di affitto costa quell'acquisto. Se su una casa il conto dà venti e su un'altra dà trentacinque, e sono numeri d'esempio, la seconda è cara rispetto a quello che produce: più il rapporto è alto, più stai pagando per ogni euro di affitto che quella casa vale. In Germania questo numero ha un nome di uso quotidiano, il Kaufpreisfaktor; in Italia lo stesso rapporto si vede quasi sempre girato al contrario, cioè come rendimento lordo da locazione, che è il canone annuo diviso il prezzo. È la stessa cosa letta dall'altro verso. Per riempirlo con dati veri e non con l'ottimismo dell'annuncio c'è una fonte pubblica e gratuita: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni per comune, zona e tipologia, sia di compravendita sia di locazione. Vai a controllare lì se il canone che stai usando nel confronto assomiglia a quello che il mercato pratica davvero in quella strada, invece che a quello che speri. Il rapporto da solo non decide niente, perché il livello sensato dipende dal costo del denaro, da quanto si muovono i canoni in quel mercato e da quanto pesano le imposte sul possesso della casa. Serve a impedirti di confrontare un appartamento preciso con una regola generale scritta per un altro paese.

L'argomento del risparmio forzato, preso sul serio

Il miglior argomento a favore dell'acquisto non è finanziario, è comportamentale. La rata del mutuo è un pagamento che non puoi saltare in silenzio, e la quota capitale costruisce nel tempo qualcosa che moltissime famiglie non avrebbero costruito di proposito. È vero, e non è poco. In Italia pesa anche più che altrove, perché per generazioni la casa ha funzionato come la forma di risparmio principale di una famiglia, prima ancora che come investimento.

Però guarda che cosa ammette quell'argomento. Dice che comprare vince perché l'alternativa non viene fatta, non perché l'alternativa sia peggiore. Se davvero investissi la differenza ogni mese, compreso l'anno in cui i mercati scendono e i telegiornali sono brutti, quel vantaggio sparisce. Giudicati sui fatti e non sulle intenzioni. Che fine ha fatto il tuo ultimo aumento?

Che cosa cambia nel tuo patrimonio

La casa entra tra le attività e il mutuo tra le passività, quindi il totale la settimana dopo il rogito somiglia spesso a quello di prima. Quello che è cambiato è la liquidità. Quasi niente di quello che possiedi adesso lo puoi usare senza vendere il posto dove dormi, e vendere richiede mesi, costa una fetta del prezzo e per farlo in fretta devi accettare un prezzo più basso. C'è di peggio: i tempi tendono a coincidere, perché la stessa crisi che fa perdere il lavoro a qualcuno è spesso quella che raffredda il mercato immobiliare della sua città, quindi il momento in cui ti servirebbe vendere è il momento in cui vendere è più difficile. La valvola di sfogo più conosciuta in Italia è vendere la nuda proprietà tenendosi l'usufrutto, ed è il tipo di scelta che si fa quando le alternative sono finite. Se non hai mai separato patrimonio liquido e patrimonio totale, comprare casa è il momento in cui quella distinzione inizia a farsi sentire.

Quando i conti devono perdere

Voler buttare giù un muro. Una scuola in cui vuoi che i tuoi figli restino. Un genitore anziano a due strade di distanza. Non dover più temere una disdetta alla scadenza del contratto. Sono ragioni vere e l'aritmetica non le batte. Anche le condizioni locali sono vere: in Italia la quota di case di proprietà è alta, l'offerta in affitto nelle città grandi è sottile e ai buoni contratti si arriva spesso solo con garanzie o con una fideiussione, così comprare finisce per sembrare non una decisione ma una tappa della vita adulta. In Germania, dove il mercato dell'affitto di lungo periodo è ampio e le tutele per l'inquilino sono forti, restare in affitto per sempre è normale e nessuno ci legge un fallimento. Nessuna delle due culture ha torto. Ma ognuna imposta di nascosto una risposta predefinita, e una risposta predefinita non è un'analisi.

Quindi fai la versione piccola prima del prossimo appuntamento con l'agenzia. Scrivi due totali annuali: il canone della casa in cui vivresti altrimenti, e i costi non recuperabili di chi compra, cioè interessi, assicurazione, manutenzione, spese condominiali straordinarie, l'IMU se non è la tua abitazione principale, e le spese di acquisto e di rivendita divise per gli anni in cui pensi onestamente di restare. Il totale più basso è in vantaggio quell'anno, e adesso vedi di quanto e puoi decidere che cosa ti compra quella differenza. Se vuoi pesare due flussi di denaro come si deve invece di sommarli e basta, passali prima dal valore attuale.

Scritto da

Federico Romaldi

Co-fondatore, Worthmap

Pubblicato: 14 agosto 2026

Federico è co-fondatore di Worthmap, una piattaforma di intelligenza patrimoniale per investitori seri. Con esperienza nell’ingegneria del software e una lunga passione per il value investing, ha creato Worthmap per colmare il divario tra monitoraggio del patrimonio e analisi degli investimenti.