Calcolatore Affitto o Acquisto
Scopri quale delle due ti costa davvero meno, e dopo quanti anni
Inserisci il prezzo della casa, l'affitto e per quanto tempo resteresti
Gratis · Senza registrazione · Si aggiorna mentre digitiLa rata del mutuo è due cose in una. La quota capitale rimborsa il prestito e sposta denaro da una tasca tua a un'altra tasca tua, quindi non è davvero un costo. Gli interessi invece se ne vanno per sempre, e così l'affitto. Qui si confronta solo il denaro che non torna più indietro da una parte e dall'altra, sugli anni in cui resti davvero.
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Il prezzo che riusciresti davvero a spuntare, ad es. 350.000.
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Il canone di una casa paragonabile nella stessa zona, ad es. 1.600.
Rispondi onestamente, ad es. 7. È il dato che decide la risposta.
Quota del prezzo che metti di tasca tua, ad es. 20 per il 20%.
Tasso annuo sul prestito, ad es. 5 per il 5%.
In quanti anni rimborsi il prestito, ad es. 30.
Aumento atteso ogni anno, ad es. 3. Metti 0 se pensi che non salirà.
% del valore della casa ogni anno, ad es. 2.
Di quanto salirebbe il canone ogni anno, ad es. 3.
Rendimento annuo sul denaro che non finisce nella casa, ad es. 5.
% del prezzo per notaio, imposte, trascrizione e agenzia, ad es. 3.
% del prezzo di vendita per l'agenzia e le pratiche, ad es. 5.
In 7 anni, comprare ti costa questo in meno rispetto ad affittare
9784 $
Comprare costa meno
Anno di pareggio
Comprare supera l'affitto nell'anno 6. Se vendi prima, affittare era la scelta che costava meno.
In parole povere: in 7 anni, il denaro che non torna più indietro arriva a 107.495 $ se affitti e a 97.711 $ se compri. Sul lato acquisto, 92.506 $ vanno alla banca come interessi, 53.637 $ in imposta sulla casa, assicurazione e manutenzione, e 32.023 $ nelle spese una tantum di acquisto e di rivendita. A fronte di questo, quando vendi la casa vale 80.456 $ in più. Sul lato affitto, 147.119 $ se ne vanno in canone. A fronte di questo, il denaro che non hai mai dovuto versare tra anticipo e spese di acquisto, 80.500 $, rende 32.772 $ finché resta investito al 5,0%. Mese dopo mese, affittare lascia anche della liquidità libera rispetto a comprare, e investire quella differenza aggiunge altri 6853 $. La quota capitale che hai rimborsato, 33.754 $, non è contata come costo da nessuna parte qui sopra: quel denaro si è spostato dal tuo conto al mattone ed è tornato da te alla vendita.
Costo netto dell'acquisto
97.711 $
Costo netto dell'affitto
107.495 $
Costo mensile della casa di proprietà, all'inizio
2086 $
Affitto mensile, all'inizio
1600 $
Dove finiscono davvero i soldi
In questo elenco c'è solo il denaro che non torna più indietro. La quota capitale non c'è, perché quel denaro resta tuo.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Comprare | |
| Interessi del mutuo pagati alla banca | 92.506 $ |
| Imposta sulla casa, assicurazione, manutenzione, spese condominiali | 53.637 $ |
| Spese di acquisto (notaio, imposte, trascrizione, agenzia) | 10.500 $ |
| Spese di rivendita (agenzia, pratiche) | 21.523 $ |
| Meno l'aumento di valore della casa | -80.456 $ |
| Quello che comprare ti toglie per sempre | 97.711 $ |
| Affittare | |
| Canone pagato | 147.119 $ |
| Meno la crescita dell'anticipo e delle spese che non hai mai versato | -32.772 $ |
| Meno la crescita della liquidità che affittare lascia libera ogni mese | -6853 $ |
| Quello che affittare ti toglie per sempre | 107.495 $ |
Quanti anni resti cambia la risposta
Stessa casa, stesso canone, stesso mutuo. Cambia solo il numero di anni. Le spese di acquisto e di rivendita sono due blocchi che si spalmano su tutti gli anni in cui la casa è tua, quindi se resti poco quei blocchi pesano quasi da soli.
| Se resti | Comprare costa | Affittare costa | Costa meno |
|---|---|---|---|
| 1 anno | 38.931 $ | 15.042 $ | Affittare |
| 2 anni | 49.562 $ | 30.169 $ | Affittare |
| 3 anni | 59.878 $ | 45.392 $ | Affittare |
| 5 anni | 79.512 $ | 76.174 $ | Affittare |
| 7 anni (il tuo caso) | 97.711 $ | 107.495 $ | Comprare |
| 10 anni | 122.025 $ | 155.755 $ | Comprare |
| 15 anni | 153.292 $ | 240.834 $ | Comprare |
| 20 anni | 169.324 $ | 333.108 $ | Comprare |
| 25 anni | 162.401 $ | 432.294 $ | Comprare |
| 30 anni | 121.777 $ | 537.341 $ | Comprare |
Spunto: Alle spese di acquisto e di rivendita non importa quanto resti, quindi pesano su ogni anno in cui la casa è tua. Ecco perché la domanda onesta non è mai se comprare, ma quanti anni devi restare in questa casa prima che comprarla costi meno che affittarla.
Leggi il metodo per esteso: comprare o affittare casa, i conti che decidono
Questo strumento confronta solo il denaro che non torna più indietro da una parte e dall'altra, sugli anni in cui dici che resterai. Per chi compra sono gli interessi del mutuo, l'imposta sulla casa, l'assicurazione, la manutenzione e le eventuali spese condominiali, più le spese una tantum di acquisto e di rivendita, meno quello che la casa ha guadagnato di valore quando la vendi. La quota capitale di ogni rata è lasciata fuori di proposito, perché sposta denaro dal conto corrente al mattone e torna indietro alla vendita. Per chi affitta è il canone, meno la crescita dell'anticipo e delle spese di acquisto che un inquilino non deve mai versare, e meno la crescita di quello che ogni mese l'opzione più economica lascia libero, investito al rendimento che imposti tu.
Passo 1: Inserisci il prezzo della casa che compreresti e il canone di una casa simile nella stessa zona.
Passo 2: Indica onestamente quanti anni pensi di restare, poi imposta anticipo, tasso e durata del mutuo.
Passo 3: Apri "Regola le ipotesi" e inserisci le spese, le imposte e gli aumenti dell'affitto che valgono dove vivi. I valori predefiniti sono solo un punto di partenza.
Passo 4: Leggi l'anno di pareggio e la tabella degli anni. Se venderesti prima di quell'anno, affittare è la scelta che costa meno.
Conviene affittare o comprare?
La domanda se affittare o comprare raramente ha una risposta in una sola riga, perché dipende da numeri che variano enormemente da persona a persona e da luogo a luogo: per quanto tempo resterai, il prezzo della casa rispetto agli affitti della zona, il tasso del mutuo e il rendimento che potresti ottenere investendo anziché comprando. La convinzione diffusa che affittare significhi "buttare via i soldi" ignora i costi grossi e spesso invisibili di avere una casa di proprietà: gli interessi, la manutenzione, l'imposta sulla casa e le spese di acquisto e di vendita.
Un confronto equo guarda al costo totale di ciascuna strada lungo gli anni in cui prevedi davvero di restare, non alla sola rata mensile. Questo calcolatore fa esattamente questo: toglie dal conto di chi compra il capitale che si costruisce nella casa e il ricavato dell'eventuale vendita, e accredita a chi affitta la crescita dell'investimento sull'anticipo che non ha mai dovuto versare. L'opzione con il costo netto più basso sul tuo orizzonte temporale è la scelta finanziariamente migliore.
Dentro la rata del mutuo ci sono due cose diverse
Mettere il canone accanto alla rata del mutuo e dichiarare vincitore il mutuo è l'errore più comune di tutta questa decisione, ed è un confronto sbagliato in partenza. Una parte di quella rata rimborsa il prestito. Quel denaro non sparisce: si sposta dal conto corrente al mattone, da una tasca tua a un'altra tasca tua, e dopo il passaggio non sei né più ricco né più povero. L'altra parte è la quota interessi: va alla banca e non torna più. L'affitto è tutto del secondo tipo. Confrontare un costo puro da una parte con un costo più un accantonamento dall'altra garantisce la risposta sbagliata.
Quella divisione non devi stimarla. Il piano di ammortamento che la banca ti consegna separa la quota interessi dalla quota capitale, rata per rata, e nei primi anni di un mutuo lungo la colonna degli interessi di solito pesa più dell'altra. È quella la cifra che questo calcolatore conta, insieme all'imposta sulla casa, all'assicurazione, alla manutenzione e alle spese una tantum ai due estremi. Per la versione lunga del ragionamento, con quello che cambia da un paese all'altro, leggi comprare o affittare casa: i conti che decidono.
Il tempo è il fattore decisivo
Il fattore più importante che determina la risposta è quanto a lungo resti. Comprare comporta pesanti esborsi iniziali, l'anticipo da immobilizzare, le spese di acquisto e il costo della successiva vendita, che si ripagano solo se distribuiti su un numero sufficiente di anni. Di norma esiste un punto di pareggio: se resti più a lungo, comprare vince; se vendi prima, affittare e investire la differenza risulta più vantaggioso. Poiché i piani di vita cambiano, conviene essere onesti sul proprio reale orizzonte temporale e provare alcuni scenari anziché dare per scontato che resterai per sempre.
Oltre i numeri
Un calcolatore coglie l'aspetto finanziario, ma la decisione non è solo finanziaria. Avere una casa di proprietà dà stabilità, libertà di ristrutturare e protezione dagli aumenti dell'affitto; l'affitto dà flessibilità, meno pensieri per la manutenzione e la possibilità di tenere il capitale investito e diversificato anziché concentrato in un solo immobile. Per chi si sposta spesso da un paese all'altro, in particolare, la flessibilità dell'affitto e un portafoglio diversificato possono valere più di un modesto vantaggio finanziario dell'acquisto. Usa il numero come uno degli elementi importanti, accanto ai tuoi piani e alle tue priorità.
Calcolatori correlati
Il denaro che un inquilino tiene investito è il cuore di questo confronto: guarda come cresce con il calcolatore dell'interesse composto. E per assicurarti che la scelta che farai stia dentro il tuo budget mensile, usa il calcolatore di budget 50/30/20.
Domande frequenti
Non esiste una risposta universale: dipende da quanto tempo resti, dai prezzi e dagli affitti della tua zona, dai tassi dei mutui e dal rendimento che potresti ottenere investendo. Come regola generale, più a lungo resti e più conviene comprare, perché le grosse spese una tantum si spalmano su più anni e intanto la casa diventa sempre più tua. Se invece resti pochi anni, affittare e investire la differenza è spesso la scelta migliore. Questo calcolatore confronta il costo totale di ciascuna strada sugli anni in cui prevedi di restare.
No, ed è proprio questo il punto. Dentro la rata del mutuo ci sono due cose diverse. La quota interessi va alla banca e non torna più, quindi è un costo vero. Il resto è quota capitale: rimborsa il prestito, cioè sposta denaro dal tuo conto corrente al mattone, e te lo ritrovi quando vendi. Mettere l'intera rata a confronto con il canone è l'errore che fa sembrare l'acquisto migliore di quello che è, perciò questo strumento conta solo gli interessi, insieme ai costi correnti e alle spese di acquisto e di rivendita.
Molto più della rata del mutuo: l'anticipo e le spese di acquisto (notaio, imposte, perizie), poi ogni anno l'imposta sulla casa, la manutenzione e l'assicurazione, e infine le spese di vendita quando te ne vai. In cambio, via via che rimborsi il prestito la casa diventa sempre più tua, e può anche rivalutarsi. Un confronto equo con l'affitto tiene conto di tutto questo, oltre al costo opportunità del denaro immobilizzato nell'anticipo, ed è quello che fa questo calcolatore.
Perché chi affitta non deve versare un anticipo, e quel denaro può tenerlo investito. Per un confronto equo, il calcolatore accredita all'affitto la crescita che l'anticipo e le spese di acquisto avrebbero prodotto se investiti nello stesso periodo. Questo costo opportunità è la parte della decisione che si trascura più spesso, ed è quella che fa pendere l'ago della bilancia quando resti pochi anni.
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