Mieten oder Kaufen ist der Vergleich zwischen den Kosten, eine Wohnung zu mieten, und den Kosten, eine gleichwertige zu besitzen, über denselben Zeitraum. Der Vergleich, den fast alle anstellen, Miete gegen Kreditrate, ist der falsche: Ein Teil dieser Rate tilgt das Darlehen, und Geld, das zu Eigenkapital wird, ist nicht ausgegeben. Auf die Kaufseite gehört nur das Geld, das endgültig weg ist, also die Kreditzinsen, die laufenden Steuern auf die Immobilie, Versicherungen, Hausgeld und Verwaltungskosten, die Instandhaltung, die einmaligen Kosten für Kauf und späteren Verkauf sowie die Rendite, die das Eigenkapital erbracht hätte, wäre es angelegt geblieben. Stellen Sie diese Summe der Miete gegenüber, dann vergleichen Sie endlich Gleiches mit Gleichem.
Durchgerechnetes Beispiel
Alle Zahlen sind rein illustrativ und an keine Währung gebunden, denn jede Position hängt von Ihrem Land und Ihrem Vertrag ab. Die Miete kostet 1.000 im Monat, also 12.000 im Jahr, vollständig verloren. Auf der Kaufseite fallen für dieselbe Wohnung im ersten Jahr angenommen 9.000 Zinsen an, 2.000 für Steuern auf die Immobilie und Versicherung sowie 1.500 für Instandhaltung. Kauf und späterer Verkauf kosten zusammen 20.000, und Sie rechnen mit 10 Jahren, das sind 2.000 pro Jahr. Das Eigenkapital von 60.000 ist nicht mehr angelegt, Sie verzichten also auf 3.000 Rendite. Die Summe des endgültig verlorenen Geldes beträgt 9.000 + 2.000 + 1.500 + 2.000 + 3.000 = 17.500 gegenüber 12.000 beim Mieten, das Kaufen kostet in diesem Jahr also 5.500 mehr. Die Tilgung von angenommen 4.000 taucht in keiner der beiden Summen auf, weil sie Ihnen erhalten bleibt. Ändern Sie die Kaufnebenkosten oder die Zahl der Jahre, die Sie bleiben, und der Abstand schrumpft oder kehrt sich um.
Warum es wichtig ist
Der richtige Rahmen ist wichtig, weil Miete gegen Kreditrate den Kauf unauffällig schönrechnet: Die Zinsen verstecken sich in einer Rate, die zugleich Eigenkapital aufbaut, und die Rendite, auf die das eingesetzte Eigenkapital verzichtet, fehlt ganz, obwohl sie oft der größte Posten ist und als einzige niemand in Rechnung stellt. Der zweite Grund zur Vorsicht ist, dass keine andere Frage der privaten Finanzen so stark davon abhängt, wo Sie leben. Erwerbsteuern und Abgaben, Notar-, Makler- und Grundbuchkosten, laufende Steuern auf die Immobilie, Versicherungspflichten, Kreditvorschriften, was Vermieter verlangen dürfen und wie lange ein Mietverhältnis geschützt ist, all das unterscheidet sich von Land zu Land und häufig sogar von Region zu Region. Eine Faustregel aus einem ausländischen Blog kann dort, wo Sie leben, völlig danebenliegen. Schlagen Sie deshalb die Zahlen nach, die für Sie tatsächlich gelten, und rechnen Sie über die Jahre, die Sie realistisch bleiben wollen.
Häufig gestellte Fragen
Weil ein Teil der Rate das Darlehen tilgt. Dieser Teil ist nicht ausgegeben, er wandert von Ihrem Konto in das Eigenkapital Ihrer Immobilie. Der faire Vergleich stellt der Miete das Geld gegenüber, das wirklich weggeht: Zinsen, Steuern, Versicherung, Gebühren, Instandhaltung und die entgangene Rendite auf Ihr Eigenkapital.
Kreditzinsen, laufende Steuern auf die Immobilie, Gebäude- und Hausratversicherung, Hausgeld und Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, die einmaligen Kosten von Kauf und späterem Verkauf, verteilt auf die Jahre, die Sie bleiben, sowie die entgangene Rendite auf Ihr Eigenkapital. Die Sätze und Gebühren dahinter werden vor Ort festgelegt, schlagen Sie also nach, was am Kaufort gilt.
Ja, aber als Annahme und nicht als Tatsache, und schon eine kleine Änderung verschiebt das Ergebnis erheblich. Sicherer ist es, zuerst ohne Wertsteigerung zu rechnen, zu sehen, wie weit der Kauf vorn oder hinten liegt, und dann auszurechnen, wie viel jährliches Wachstum diesen Abstand schließen würde und ob das plausibel erscheint.