Kaufen oder Mieten: die Rechnung, die wirklich zählt

Die meisten Vergleiche zwischen Mieten und Kaufen stellen die Kaltmiete neben die monatliche Kreditrate und erklären dann den Kauf zum Sieger, weil ein Teil der Rate ja Vermögen aufbaut. Dieser Vergleich ist falsch, bevor er anfängt. Er legt zwei völlig verschiedene Arten von Geld nebeneinander und tut so, als wären sie dasselbe.

Die Kreditrate besteht aus zwei sehr verschiedenen Teilen

Ein Annuitätendarlehen zahlen Sie mit einer gleichbleibenden Rate zurück, und diese Rate teilt sich in Zins und Tilgung. Die Tilgung verschwindet nicht: Sie wandert von Ihrem Konto in Ihre Immobilie, also von einer eigenen Tasche in die andere, und macht Sie weder ärmer noch reicher. Der Zins geht an die Bank und kommt nie zurück. Miete ist vollständig von der zweiten Sorte. Jede Zahlung ist weg. Kein Wunder also, dass Miete neben einer Kreditrate schlecht aussieht, denn Sie vergleichen dort reine Kosten mit Kosten plus Sparen. Wie die Aufteilung bei Ihnen aussieht, müssen Sie nicht schätzen: Der Tilgungsplan, den die Bank dem Darlehensvertrag beilegt, zeigt Jahr für Jahr, wie viel Zins und wie viel Tilgung Sie zahlen, und am Anfang ist der Zinsanteil am größten.

Die Seite des Mieters ist schnell erzählt

Es ist die Miete, dazu eine Hausratversicherung und die Kosten eines Umzugs. Im Kern nicht mehr. Wichtig für den Vergleich ist, dass Sie mit der Nettokaltmiete rechnen und nicht mit der Warmmiete, denn Heizung, Wasser und Müllabfuhr zahlen Sie als Eigentümer genauso. Ein Mieter kann seine jährlichen verlorenen Kosten auf den Euro genau nennen, ohne eine Tabelle zu öffnen. Beim Käufer ist genau das schwer, und was schwer zu beziffern ist, fällt beim Rechnen als Erstes unter den Tisch. Das eigentliche Risiko des Mieters steht ohnehin nicht im Haushaltsbudget, sondern im Mietvertrag und im BGB: Die Miete kann bei einer Anpassung steigen, begrenzt durch die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bleibt möglich. Wie viel Schutz Sie haben, lesen Sie besser vor der Unterschrift als hinterher.

Die Seite des Käufers ist länger als das Exposé

Zinsen. Die Grundsteuer, die Ihre Gemeinde festsetzt und einzieht: Das Finanzamt rechnet nur den Messbetrag aus, den Hebesatz darauf beschließt die Gemeinde selbst, und deshalb kostet dasselbe Haus in der Nachbargemeinde etwas ganz anderes. Die Wohngebäudeversicherung, beim Haus Ihre eigene, bei der Eigentumswohnung über die Gemeinschaft. Dazu bei der Wohnung das Hausgeld, das ein Vermieter nur zum Teil auf die Mieter umlegen darf. Und dann die Kaufnebenkosten, die auf einen Schlag fällig werden: die Grunderwerbsteuer, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, Notar und Grundbucheintrag, meist ein Anteil an der Maklerprovision. Beim Verkauf zahlen Sie erneut, wenn auch für anderes: die Löschung der Grundschuld im Grundbuch und in aller Regel wieder einen Teil der Maklerprovision. Nichts davon holen Sie zurück, es ist genauso ausgegeben wie Miete. Wer eine Wohnung kauft, sollte vor dem Notartermin den Wirtschaftsplan, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage gelesen haben, denn dort steht, welche Sanierung längst beschlossen ist und wer sie bezahlt.

Instandhaltung ist eine Rechnung, kein Vielleicht

Ein Dach hält Jahrzehnte und kostet dann in einer einzigen Woche sehr viel. Die Heizung stirbt im Februar. Fenster, Leitungen, ein Bad, das beim Einzug modern war. Als Mieter zahlen Sie das alles auch, nur unsichtbar, über die Miete, aber den Zeitpunkt trägt der Vermieter. Als Eigentümer tragen Sie ihn selbst, und er kommt nie gelegen. Was funktioniert, ist eine feste Summe, die Sie jedes Jahr zurücklegen, ob etwas kaputtgegangen ist oder nicht. Bemessen Sie sie an dem, was es kosten würde, das Gebäude neu zu bauen, und nicht an dem, was Sie dafür bezahlt haben. Ein Altbau kostet im Unterhalt mehr als ein Neubau, und Wegsehen hält kein Dach länger dicht. Der Energieausweis und, bei einer Wohnung, die vorhandene Rücklage der Eigentümergemeinschaft sagen Ihnen über die nächsten zehn Jahre mehr als jedes Hochglanzfoto.

Ihr Eigenkapital liegt nicht still, es arbeitet irgendwo

Hier fehlt in fast jeder Rechnung die Hälfte. Eigenkapital ist Kapital, und Kapital hat immer eine Alternative. Stecken Sie es in eine Immobilie, arbeitet es dort: in einem Gebäude, in einer Straße, in einer Stadt. Lassen Sie es angelegt, arbeitet es eben dort. Was Sie nicht gewählt haben, haben Sie aufgegeben, und diese entgangene Rendite ist ein echter Kostenpunkt des Kaufens, der auf keiner Darlehensabrechnung auftaucht.

Es ist außerdem eine Entscheidung über Klumpenrisiko. Eigenkapital, an dem ein Haushalt zehn Jahre gespart hat, ist meist sein größter Einzelposten, und es in einen einzigen, nicht gestreuten Vermögenswert umzuwandeln, ist eine Entscheidung über die Asset Allocation, ob jemand sie so nennt oder nicht. Ihr gesamtes Nettovermögen bewegt sich durch den Kauf kaum. Seine Form ändert sich vollständig.

Wie lange Sie bleiben, entscheidet fast alles

Die Nebenkosten des Kaufens fallen in zwei Klumpen an, einmal beim Kauf und einmal beim Verkauf, und verteilen sich danach auf so viele Jahre, wie Ihnen die Immobilie gehört hat. Bleiben Sie zwei Jahre, lasten sie schwer auf diesen beiden Jahren. Bleiben Sie fünfzehn, werden sie dünn. Gleiche Wohnung, gleiche Miete, gleiches Darlehen, und die Antwort kippt allein an der Zeit.

Die Frage lautet deshalb nie, ob man kauft. Sie lautet, wie viele Jahre dieser eine Kauf braucht, bis er das Mieten derselben Wohnung schlägt, und diese Zahl ist Ihr Break-even-Horizont. Ist Ihre ehrliche Schätzung der Wohndauer kürzer, ist Mieten die günstigere Wahl, was auch immer die Familie dazu sagt. Eine große Zahlung heute gegen einen Mietstrom über viele Jahre zu stellen, ist genau die Aufgabe, für die der Barwert erfunden wurde: Ein Euro heute wiegt schwerer als derselbe Euro im zwölften Jahr, und Abzinsen bringt beide Seiten auf eine Skala, statt Spalten naiv zu addieren.

Der Kaufpreisfaktor, die Prüfung für einen Nachmittag

Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung in der Nähe. Das Ergebnis heißt Kaufpreisfaktor, Makler sagen dazu auch „Vervielfältiger“, und es sagt Ihnen, wie viele Jahresmieten dieser Kauf kostet. Drehen Sie den Bruch um, erhalten Sie die Bruttomietrendite, also dieselbe Information von der anderen Seite. Kommt eine Wohnung auf zwanzig und eine andere auf fünfunddreißig, dann ist die zweite teuer gemessen an dem, was sie einbringt, ganz ähnlich wie eine Aktie teuer sein kann gemessen an ihrem Gewinn. Die beiden Zahlen sind hier nur ein Beispiel, und entschieden ist damit nichts: Welcher Faktor vertretbar ist, hängt von den Finanzierungskosten ab, von der Mietentwicklung vor Ort und von den Nebenkosten, die das Eigentum im jeweiligen Land mit sich bringt. Der Faktor verhindert aber, dass Sie eine konkrete Wohnung an einer Faustregel messen, die jemand für ein anderes Land aufgeschrieben hat. Setzen Sie dafür die ortsübliche Vergleichsmiete an, wie sie im Mietspiegel steht, sofern Ihre Gemeinde einen führt, und nicht die Wunschmiete aus der Anzeige.

Das Argument vom erzwungenen Sparen, ernst genommen

Das beste echte Argument fürs Kaufen ist psychologisch und nicht finanziell. Eine Kreditrate können Sie nicht einfach weglassen, wenn der Monat knapp wird, und der Tilgungsanteil baut ein Vermögen auf, das viele Haushalte freiwillig nie aufgebaut hätten. Das stimmt, und es ist keine Kleinigkeit. Dieselbe Logik steckt hinter dem Bausparvertrag, der seit Generationen genau deshalb funktioniert: Er trifft die Entscheidung einmal, nicht jeden Monat neu.

Sehen Sie sich trotzdem an, was das Argument einräumt. Es sagt, Kaufen gewinne, weil die Alternative nicht gemacht wird, nicht weil die Alternative schlechter wäre. Ein Dauerauftrag in einen ETF-Sparplan leistet dasselbe, sofern Sie ihn auch im Jahr fallender Kurse und schlechter Nachrichten nicht anfassen. Beurteilen Sie sich nach Belegen, nicht nach Absichten. Was ist eigentlich aus Ihrer letzten Gehaltserhöhung geworden?

Was der Kauf mit Ihrer Bilanz macht

Die Immobilie steht als Vermögenswert in der Bilanz, das Darlehen als Schuld, und deshalb sieht die Summe eine Woche nach dem Kauf oft ähnlich aus wie vorher. Verändert hat sich die Liquidität. Fast nichts von dem, was Ihnen jetzt gehört, erreichen Sie ohne den Verkauf der Wohnung, in der Sie schlafen, und ein Verkauf dauert Monate, kostet einen Teil des Preises und lässt sich nicht beschleunigen, ohne einen schlechteren Preis zu akzeptieren. Schlimmer noch, die Zeitpunkte hängen zusammen: Derselbe Abschwung, der jemanden den Arbeitsplatz kostet, kühlt oft auch den örtlichen Immobilienmarkt ab. Wer liquides und gesamtes Nettovermögen noch nie getrennt betrachtet hat, merkt beim Kauf zum ersten Mal, warum der Unterschied zählt. Dazu kommt eine gesetzliche Haltefrist: Wer privat zu früh wieder verkauft, kann auf den Gewinn Steuern zahlen müssen, während für die selbst genutzte Wohnung eine Ausnahme greift. Wie die Frist gerade gefasst ist, steht beim Bundesfinanzministerium und im Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, verbindlich sagt es Ihnen Ihr Finanzamt oder ein Steuerberater. Solche Regeln ändern sich, prüfen Sie den aktuellen Stand also vor dem Notartermin und nicht danach.

Wann die Zahlen verlieren dürfen

Eine Wand, die weg soll. Eine Schule, in der die Kinder bleiben sollen. Ein alt werdender Elternteil zwei Straßen weiter. Nie wieder eine Besichtigung, die jemand anderes ansetzt. Das sind echte Gründe, und die Rechnung steht nicht über ihnen. Auch die Lage im eigenen Land ist echt: Deutschland hat einen ungewöhnlich großen langfristigen Mietmarkt und einen starken Kündigungsschutz, weshalb lebenslanges Mieten hier normal ist und kein Scheitern. In Ländern mit sehr hoher Eigentumsquote fühlt sich Kaufen dagegen weniger nach Entscheidung an und mehr nach Lebensabschnitt. Keine der beiden Kulturen liegt falsch. Aber jede setzt leise eine Voreinstellung, und eine Voreinstellung ist keine Analyse.

Machen Sie deshalb die kleine Version vor der nächsten Besichtigung. Schreiben Sie zwei Jahressummen auf: die Nettokaltmiete der Wohnung, in der Sie sonst wohnen würden, und die verlorenen Kosten des Käufers, also Zinsen, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und die Kauf- und Verkaufsnebenkosten geteilt durch die Jahre, die Sie ehrlich bleiben wollen. Wer die niedrigere Summe hat, liegt in diesem Jahr vorn, und Sie sehen jetzt auch, um wie viel, und können entscheiden, was Ihnen die Differenz wert ist. Wenn Sie zwei Zahlungsströme sauber gegeneinander wiegen wollen, statt sie nur zu addieren, schicken Sie sie vorher durch den Barwert.

Verfasst von

Federico Romaldi

Mitgründer, Worthmap

Veröffentlicht: 14. August 2026

Federico ist Mitgründer von Worthmap, einer Vermögensplattform für Anleger, die es ernst meinen. Er kommt aus der Softwareentwicklung und ist seit Langem vom Value Investing überzeugt. Worthmap hat er gebaut, um die Lücke zwischen Vermögensübersicht und Anlageanalyse zu schließen.