Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Sehen Sie, welcher Weg Sie wirklich weniger kostet, und ab welchem Jahr
Geben Sie Kaufpreis, Miete und Ihre geplante Wohndauer ein
Kostenlos · Ohne Anmeldung · Aktualisiert sich beim TippenEine Kreditrate besteht aus zwei sehr verschiedenen Teilen. Die Tilgung wandert nur von einer eigenen Tasche in die andere, sie kostet Sie also nichts. Der Zins dagegen ist endgültig weg, und die Miete ebenso. Dieser Rechner vergleicht nur das Geld, das auf beiden Seiten nie zurückkommt, über die Jahre, die Sie tatsächlich bleiben.
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Der Preis, den Sie tatsächlich vereinbaren würden, z. B. 350.000.
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Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung in der Nähe, z. B. 1.600.
Seien Sie ehrlich, z. B. 7. Diese Eingabe entscheidet das Ergebnis.
Anteil des Kaufpreises aus eigenem Geld, z. B. 20 für 20 %.
Jährlicher Zinssatz auf das Darlehen, z. B. 5 für 5 %.
In wie vielen Jahren das Darlehen zurückgezahlt ist, z. B. 30.
Erwarteter jährlicher Anstieg, z. B. 3. Tragen Sie 0 ein, wenn Sie mit keiner Steigerung rechnen.
% des Immobilienwerts pro Jahr, z. B. 2.
Wie schnell die Miete steigen würde, z. B. 3.
Jährliche Rendite auf Geld, das nicht in die Immobilie fließt, z. B. 5.
% des Kaufpreises für Notar, Steuern, Grundbuch und Makler, z. B. 3.
% des Verkaufspreises für Maklerprovision und Formalitäten, z. B. 5.
Über 7 Jahre kostet Sie der Kauf so viel weniger als das Mieten
$9.784
Kaufen ist günstiger
Break-even-Jahr
Der Kauf überholt das Mieten im Jahr 6. Verkaufen Sie vorher, dann war Mieten die günstigere Wahl.
Im Klartext: Über 7 Jahre beläuft sich das Geld, das nie zurückkommt, auf $107.495 beim Mieten und $97.711 beim Kaufen. Auf der Kaufseite gehen $92.506 als Zins an die Bank, $53.637 an Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung und $32.023 an die einmaligen Kauf- und Verkaufsnebenkosten. Dem steht gegenüber, dass die Immobilie bis zum Verkauf $80.456 mehr wert ist. Auf der Mietseite gehen $147.119 für die Miete drauf. Dem steht gegenüber, dass die $80.500, die Sie nie als Eigenkapital und Kaufnebenkosten hinlegen mussten, $32.772 erwirtschaften, solange sie zu 5,0 % angelegt bleiben. Monat für Monat bleibt beim Mieten außerdem mehr Geld übrig als beim Kaufen, und wer diese Differenz anlegt, gewinnt weitere $6.853. Die $33.754 an Tilgung, die Sie auf das Darlehen geleistet haben, tauchen oben nirgends als Kosten auf: Dieses Geld ist von Ihrem Konto in die Immobilie gewandert und beim Verkauf zu Ihnen zurückgekommen.
Nettokosten des Kaufens
$97.711
Nettokosten des Mietens
$107.495
Monatliche Kosten als Eigentümer, zu Beginn
$2.086
Monatliche Miete, zu Beginn
$1.600
Wohin das Geld wirklich fließt
Auf dieser Liste steht nur Geld, das nie zurückkommt. Die Tilgung steht nicht darauf, denn dieses Geld bleibt Ihres.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufen | |
| Hypothekenzinsen an die Bank | $92.506 |
| Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld | $53.637 |
| Kaufnebenkosten (Notar, Steuern, Grundbuch, Makler) | $10.500 |
| Verkaufsnebenkosten (Makler, Formalitäten) | $21.523 |
| Abzüglich der Wertsteigerung der Immobilie | -$80.456 |
| Was der Kauf Sie endgültig kostet | $97.711 |
| Mieten | |
| Gezahlte Miete | $147.119 |
| Abzüglich der Rendite auf Eigenkapital und Kaufnebenkosten, die Sie nie hinlegen mussten | -$32.772 |
| Abzüglich der Rendite auf das Geld, das beim Mieten monatlich übrig bleibt | -$6.853 |
| Was das Mieten Sie endgültig kostet | $107.495 |
Ihre Wohndauer ändert die Antwort
Gleiche Immobilie, gleiche Miete, gleiches Darlehen. Nur die Zahl der Jahre ändert sich. Die Kauf- und Verkaufsnebenkosten sind zwei große Brocken, die sich auf so viele Jahre verteilen, wie Ihnen die Immobilie gehört, und bei einer kurzen Wohndauer tragen wenige Jahre fast die ganze Last.
| Wenn Sie bleiben | Kaufen kostet | Mieten kostet | Günstiger |
|---|---|---|---|
| 1 Jahr | $38.931 | $15.042 | Mieten |
| 2 Jahre | $49.562 | $30.169 | Mieten |
| 3 Jahre | $59.878 | $45.392 | Mieten |
| 5 Jahre | $79.512 | $76.174 | Mieten |
| 7 Jahre (Ihre Angabe) | $97.711 | $107.495 | Kaufen |
| 10 Jahre | $122.025 | $155.755 | Kaufen |
| 15 Jahre | $153.292 | $240.834 | Kaufen |
| 20 Jahre | $169.324 | $333.108 | Kaufen |
| 25 Jahre | $162.401 | $432.294 | Kaufen |
| 30 Jahre | $121.777 | $537.341 | Kaufen |
Erkenntnis: Die Kauf- und Verkaufsnebenkosten fallen unabhängig davon an, wie lange Sie bleiben, und lasten deshalb auf jedem Jahr, in dem Ihnen die Immobilie gehört. Die ehrliche Frage lautet deshalb nie, ob man kauft, sondern wie viele Jahre dieser eine Kauf braucht, bis er das Mieten derselben Wohnung schlägt.
Die ganze Methode nachlesen: Kaufen oder Mieten, die Rechnung, die wirklich zählt
Dieser Rechner vergleicht nur das Geld, das auf beiden Seiten nie zurückkommt, über die Jahre, die Sie angeben. Beim Eigentümer sind das die Hypothekenzinsen, die Grundsteuer, die Versicherung, die Instandhaltung und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld, dazu die einmaligen Kauf- und Verkaufsnebenkosten, abzüglich dessen, was die Immobilie bis zum Verkauf an Wert gewonnen hat. Der Tilgungsanteil jeder Rate bleibt bewusst außen vor, weil er Geld vom Konto in die Immobilie verschiebt und beim Verkauf zurückkommt. Beim Mieter ist es die Miete, abzüglich der Rendite auf Eigenkapital und Kaufnebenkosten, die ein Mieter nie hinlegen muss, und abzüglich der Rendite auf das Geld, das die monatlich günstigere Variante übrig lässt, angelegt zu der Rendite, die Sie eingestellt haben.
Schritt 1: Geben Sie den Preis der Immobilie ein, die Sie kaufen würden, und die Miete für eine vergleichbare Wohnung in derselben Gegend.
Schritt 2: Sagen Sie ehrlich, wie viele Jahre Sie bleiben wollen, und stellen Sie dann Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit ein.
Schritt 3: Öffnen Sie „Annahmen anpassen“ und tragen Sie die Nebenkosten, Steuern und Mietsteigerungen ein, die bei Ihnen gelten. Die Standardwerte sind nur ein Ausgangspunkt.
Schritt 4: Lesen Sie das Break-even-Jahr und die Tabelle der Jahre. Wenn Sie vor diesem Jahr verkaufen würden, ist Mieten die günstigere Wahl.
Sollten Sie mieten oder kaufen?
Die Frage Mieten oder Kaufen hat selten eine einzeilige Antwort, denn sie hängt von Zahlen ab, die von Person zu Person und von Ort zu Ort stark schwanken: wie lange Sie bleiben, der Kaufpreis der Immobilie im Verhältnis zu den örtlichen Mieten, der Hypothekenzins und die Rendite, die Sie durch Anlegen statt Kaufen erzielen könnten. Die verbreitete Annahme, Mieten sei „zum Fenster hinausgeworfenes Geld“, übersieht die hohen, oft unsichtbaren Kosten des Eigentums: Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuer und die Transaktionskosten von Kauf und Verkauf.
Ein fairer Vergleich betrachtet die Gesamtkosten jedes Weges über die Jahre, die Sie tatsächlich zu bleiben planen, nicht allein die monatliche Rate. Genau das leistet dieser Rechner: Er verrechnet das Eigenkapital, das ein Käufer aufbaut, sowie den Erlös eines späteren Verkaufs und schreibt einem Mieter den Wertzuwachs auf das Eigenkapital gut, das er nie zahlen musste. Die Option mit den niedrigeren Nettokosten über Ihren Zeithorizont ist die finanziell bessere Wahl.
Eine Kreditrate besteht aus zwei sehr verschiedenen Teilen
Die Kaltmiete neben die monatliche Kreditrate zu stellen und dann den Kauf zum Sieger zu erklären, ist der häufigste Fehler in dieser ganzen Entscheidung, und dieser Vergleich ist schon im Ansatz falsch. Ein Teil dieser Rate ist Tilgung. Dieses Geld verschwindet nicht: Es wandert vom Konto in die Immobilie, von einer eigenen Tasche in die andere, und macht Sie durch die Umbuchung weder ärmer noch reicher. Der andere Teil ist Zins, und der Zins geht an die Bank und kommt nie zurück. Miete ist vollständig von der zweiten Sorte. Wer auf der einen Seite reine Kosten und auf der anderen Kosten plus Sparen vergleicht, bekommt garantiert die falsche Antwort.
Die Aufteilung müssen Sie nicht schätzen. Der Tilgungsplan, den Ihnen die Bank aushändigt, trennt Rate für Rate den Zins von der Tilgung, und in den ersten Jahren eines langen Darlehens ist die Zinsspalte meist die schwerere von beiden. Genau diesen Wert rechnet dieser Rechner mit, dazu die Grundsteuer, die Versicherung, die Instandhaltung und die einmaligen Nebenkosten an beiden Enden. Die ausführliche Fassung des Arguments, samt dem, was sich von Land zu Land unterscheidet, finden Sie in Kaufen oder Mieten: die Rechnung, die wirklich zählt.
Die Zeit ist der entscheidende Faktor
Der mit Abstand wichtigste Faktor für die Antwort ist, wie lange Sie bleiben. Kaufen verursacht hohe einmalige Kosten (Eigenkapital, Kaufnebenkosten und die späteren Verkaufskosten), die sich erst auszahlen, wenn sie über genügend Jahre verteilt werden. In der Regel gibt es eine Gewinnschwelle (Break-even): Bleiben Sie länger als diese, gewinnt das Kaufen; verkaufen Sie früher, schneidet Mieten und das Anlegen der Differenz besser ab. Da sich Lebenspläne ändern, lohnt es sich, ehrlich zu Ihrem tatsächlichen Zeithorizont zu sein und mehrere Szenarien durchzuspielen, statt anzunehmen, Sie würden für immer bleiben.
Mehr als nur die Zahlen
Ein Rechner erfasst die finanzielle Seite, doch die Entscheidung ist nicht rein finanzieller Natur. Eigentum bietet Stabilität, die Freiheit zu renovieren und Schutz vor Mietsteigerungen; Mieten bietet Flexibilität, weniger Verantwortung für die Instandhaltung und die Möglichkeit, das Kapital angelegt und gestreut zu halten, statt es in einer einzigen Immobilie zu konzentrieren. Gerade für international mobile Menschen können die Flexibilität des Mietens und ein diversifiziertes Portfolio einen bescheidenen finanziellen Vorteil des Kaufens überwiegen. Nutzen Sie die Zahl als eine wichtige Größe, neben Ihren Plänen und Prioritäten.
Verwandte Rechner
Das Geld, das ein Mieter angelegt lassen kann, ist der Kern dieses Vergleichs. Modellieren Sie dessen Wachstum mit dem Zinseszinsrechner. Und um sicherzustellen, dass beide Varianten in Ihr Monatsbudget passen, nutzen Sie den 50-30-20-Budgetrechner.
Häufig gestellte Fragen
Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Das hängt davon ab, wie lange Sie bleiben, von den örtlichen Preisen und Mieten, den Hypothekenzinsen und der Rendite, die Sie durch Anlegen statt Kaufen erzielen könnten. Als Faustregel gilt: Je länger Sie bleiben, desto eher gewinnt das Kaufen, da sich die hohen einmaligen Transaktionskosten über mehr Jahre verteilen und Sie Eigenkapital aufbauen. Wenn Sie nur wenige Jahre bleiben, schneidet Mieten und das Anlegen der Differenz oft besser ab. Dieser Rechner vergleicht die Gesamtkosten beider Wege über den Zeitraum, den Sie voraussichtlich bleiben.
Nein, und genau darum geht es. Eine Kreditrate besteht aus zwei sehr verschiedenen Teilen. Der Zins geht an die Bank und kommt nie zurück, er ist also ein echter Kostenpunkt. Der Rest ist Tilgung: Dieses Geld wandert von Ihrem Konto in Ihre Immobilie, und beim Verkauf bekommen Sie es wieder. Die volle Rate gegen die Miete zu stellen, ist genau der Fehler, der den Kauf besser aussehen lässt, als er ist. Deshalb rechnet dieses Tool nur mit dem Zins, dazu mit den laufenden Kosten und den Nebenkosten von Kauf und Verkauf.
Weit mehr als die Hypothekenrate: ein im Voraus zu zahlendes Eigenkapital und Kaufnebenkosten (Notar- und Anwaltskosten, Steuern, Gutachten), laufende Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherung sowie Verkaufskosten beim Umzug. Dem stehen das Eigenkapital, das Sie durch die Tilgung des Kredits aufbauen, und eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie gegenüber. Ein fairer Vergleich mit dem Mieten berücksichtigt all dies sowie die Opportunitätskosten des im Eigenkapital gebundenen Geldes. Genau das tut dieser Rechner.
Weil ein Mieter kein hohes Eigenkapital aufbringen muss, kann dieses Geld stattdessen angelegt werden. Für einen fairen Vergleich schreibt der Rechner dem Mieten den Wertzuwachs gut, den Eigenkapital und Kaufnebenkosten erwirtschaften würden, wenn sie über denselben Zeitraum angelegt wären. Diese Opportunitätskosten sind der am häufigsten übersehene Teil der Entscheidung, und sie geben bei kürzeren Zeithorizonten oft den Ausschlag.
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