Louer ou acheter, c’est comparer ce que coûte la location d’un logement et ce que coûte la propriété d’un logement équivalent sur la même durée. La comparaison que presque tout le monde fait, le loyer contre la mensualité du prêt, est la mauvaise : une partie de cette mensualité rembourse le capital, et l’argent qui devient patrimoine n’est pas de l’argent dépensé. Du côté de l’achat, seul compte l’argent qui part pour de bon, à savoir les intérêts du prêt, les taxes récurrentes sur le logement, l’assurance, les charges de copropriété, l’entretien, les frais ponctuels d’achat puis de revente, et le rendement que l’apport aurait produit s’il était resté investi. Placez ce total en face du loyer et vous comparez enfin des choses comparables.
Exemple chiffré
Ces chiffres sont illustratifs et n’appartiennent à aucune devise, car chaque ligne dépend de votre pays et de votre dossier. Le loyer coûte 1 000 par mois, soit 12 000 sur un an, entièrement perdus. Côté achat, pour le même logement, supposez une première année à 9 000 d’intérêts, 2 000 de taxes sur le logement et d’assurance et 1 500 d’entretien. Acheter puis revendre coûtera 20 000 en tout et vous comptez rester 10 ans, soit 2 000 par an. L’apport de 60 000 n’est plus investi et vous renoncez aux 3 000 qu’il aurait rapportés. Le total non récupérable est de 9 000 + 2 000 + 1 500 + 2 000 + 3 000 = 17 500, contre 12 000 pour la location : cette année, acheter coûte 5 500 de plus. Le capital remboursé, disons 4 000, n’entre dans aucun des deux totaux puisqu’il reste à vous. Modifiez les frais de transaction ou le nombre d’années passées sur place et l’écart se resserre ou s’inverse.
Pourquoi c’est important
Bien poser la comparaison compte, parce que mettre le loyer face à la mensualité flatte discrètement l’achat : cela dissimule les intérêts dans une mensualité qui construit aussi du patrimoine, et cela oublie le rendement auquel l’apport renonce, souvent le plus gros chiffre de la page et le seul que personne ne vous facture. La seconde raison d’être prudent, c’est qu’aucune question de finances personnelles ne dépend autant du pays où vous vivez. Droits et taxes d’acquisition, frais de notaire, d’agence et d’enregistrement, taxes récurrentes sur le logement, obligations d’assurance, règles du crédit immobilier, ce qu’un bailleur peut demander et la durée pendant laquelle un locataire est protégé : tout cela change d’un pays à l’autre, et souvent d’une région à l’autre. Une règle générale lue sur un site étranger peut être très fausse là où vous êtes, alors cherchez les chiffres qui vous concernent réellement et faites le calcul sur le nombre d’années que vous comptez vraiment rester.
Questions fréquentes
Parce qu’une partie de la mensualité rembourse le capital. Cette part n’est pas dépensée, elle passe de votre compte au patrimoine que représente le logement. La bonne comparaison met le loyer en face de l’argent qui part vraiment : intérêts, taxes, assurance, frais, entretien et rendement perdu sur l’apport.
Les intérêts du prêt, les taxes récurrentes sur le logement, l’assurance du logement et de son contenu, les charges de copropriété, l’entretien et les réparations, le coût ponctuel de l’achat puis de la revente réparti sur les années passées sur place, et le rendement auquel l’apport renonce. Les taux et les frais qui se cachent derrière chaque ligne sont fixés localement, alors vérifiez ceux qui s’appliquent là où vous achetez.
Oui, mais comme une hypothèse et non comme un fait, et la déplacer un peu suffit à faire basculer le résultat. Le réflexe le plus sûr est de faire d’abord le calcul avec une hausse nulle, de voir de combien l’achat est devant ou derrière, puis de chercher quelle hausse annuelle comblerait cet écart et de juger si elle est plausible.