Calculateur Louer ou Acheter
Voyez lequel des deux vous coûte vraiment le moins, et au bout de combien d'années
Saisissez le logement, le loyer et combien de temps vous resteriez
Gratuit · Sans inscription · Se met à jour à la saisieUne mensualité de crédit, ce sont deux choses à la fois. La part qui rembourse le capital fait passer l'argent d'une poche qui vous appartient vers une autre : ce n'est donc pas vraiment un coût. Les intérêts, eux, partent pour de bon, et le loyer aussi. Cette comparaison ne retient que l'argent qui ne revient jamais, de chaque côté, sur le nombre d'années que vous restez réellement.
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Le prix sur lequel vous tomberiez vraiment d'accord, par ex. 350 000.
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Loyer d'un bien similaire dans le même quartier, par ex. 1 600.
Soyez honnête, par ex. 7. C'est ce chiffre qui décide de tout.
Part du prix payée sur vos propres fonds, par ex. 20 pour 20 %.
Taux annuel du crédit, par ex. 5 pour 5 %.
Nombre d'années pour rembourser le crédit, par ex. 30.
Hausse annuelle attendue, par ex. 3. Saisissez 0 pour n'en supposer aucune.
% de la valeur du logement chaque année, par ex. 2.
À quelle vitesse le loyer augmenterait, par ex. 3.
Rendement annuel de l'argent non immobilisé dans le logement, par ex. 5.
% du prix pour le notaire, les taxes, la publicité foncière et l'agence, par ex. 3.
% du prix de vente pour l'agence et les formalités, par ex. 5.
Sur 7 ans, acheter vous coûte ce montant de moins que louer
9 784 $
Acheter revient moins cher
Année du seuil de rentabilité
Acheter dépasse louer à l'année 6. Revendez avant, et louer aura été le choix le moins cher.
En clair : sur 7 ans, l'argent qui ne revient jamais s'élève à 107 495 $ si vous louez et à 97 711 $ si vous achetez. Du côté de l'achat, 92 506 $ partent à la banque en intérêts, 53 637 $ partent en taxe foncière, assurance et entretien, et 32 023 $ partent en frais ponctuels d'achat et de revente. En face, le logement vaut 80 456 $ de plus au moment où vous revendez. Du côté de la location, 147 119 $ partent en loyers. En face, les 80 500 $ que vous n'avez jamais eu à verser en apport et en frais rapportent 32 772 $ tant qu'ils restent placés à 5,0 %. Mois après mois, louer laisse aussi de l'argent disponible par rapport à l'achat, et placer cette différence rapporte 6 853 $ de plus. Les 33 754 $ de capital que vous avez remboursés ne sont comptés comme un coût nulle part ci-dessus : cet argent est passé de votre compte au logement, et il vous est revenu à la revente.
Coût net de l'achat
97 711 $
Coût net de la location
107 495 $
Coût mensuel de la propriété, au départ
2 086 $
Loyer mensuel, au départ
1 600 $
Où va vraiment l'argent
Cette liste ne contient que l'argent à fonds perdu. Le remboursement du capital n'y figure pas, parce que cet argent reste le vôtre.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Acheter | |
| Intérêts du prêt versés à la banque | 92 506 $ |
| Taxe foncière, assurance, entretien, charges de copropriété | 53 637 $ |
| Frais à l'achat (notaire, taxes, publicité foncière, agence) | 10 500 $ |
| Frais à la revente (agence, formalités) | 21 523 $ |
| Moins la hausse de la valeur du logement | -80 456 $ |
| Ce qu'acheter vous coûte définitivement | 97 711 $ |
| Louer | |
| Loyers versés | 147 119 $ |
| Moins les gains sur l'apport et les frais jamais versés | -32 772 $ |
| Moins les gains sur l'argent que la location laisse disponible chaque mois | -6 853 $ |
| Ce que louer vous coûte définitivement | 107 495 $ |
Le nombre d'années que vous restez change la réponse
Même logement, même loyer, même prêt. Seul le nombre d'années change. Les frais d'achat et de revente se paient en deux fois et se répartissent sur le nombre d'années où vous gardez le bien : sur une courte durée, ils pèsent donc presque à eux seuls.
| Si vous restez | Coût de l'achat | Coût de la location | Moins cher |
|---|---|---|---|
| 1 an | 38 931 $ | 15 042 $ | Louer |
| 2 ans | 49 562 $ | 30 169 $ | Louer |
| 3 ans | 59 878 $ | 45 392 $ | Louer |
| 5 ans | 79 512 $ | 76 174 $ | Louer |
| 7 ans (votre cas) | 97 711 $ | 107 495 $ | Acheter |
| 10 ans | 122 025 $ | 155 755 $ | Acheter |
| 15 ans | 153 292 $ | 240 834 $ | Acheter |
| 20 ans | 169 324 $ | 333 108 $ | Acheter |
| 25 ans | 162 401 $ | 432 294 $ | Acheter |
| 30 ans | 121 777 $ | 537 341 $ | Acheter |
À retenir : Les frais d'achat et de revente ne dépendent pas du temps que vous restez, ils pèsent donc sur chacune des années où vous gardez le bien. C'est pourquoi la vraie question n'est jamais de savoir s'il faut acheter, mais de combien d'années cet achat précis a besoin pour battre la location du même logement.
Lisez la méthode en entier : louer ou acheter, le calcul qui tranche vraiment
Ce calculateur ne compare que l'argent à fonds perdu de chaque côté, sur le nombre d'années que vous comptez rester. Pour le propriétaire, ce sont les intérêts du prêt, la taxe foncière, l'assurance, l'entretien et les éventuelles charges de copropriété, plus les frais ponctuels d'achat et de revente, moins ce que le logement a gagné en valeur au moment où il est vendu. La part de chaque mensualité qui rembourse le capital est volontairement laissée de côté, parce qu'elle fait passer l'argent d'un compte bancaire au logement et qu'elle revient à la revente. Pour le locataire, c'est le loyer, moins les gains sur l'apport et les frais d'acquisition qu'un locataire n'a jamais à verser, et moins les gains sur ce que l'option la moins chère chaque mois laisse disponible, placé au rendement que vous avez indiqué.
Étape 1 : Saisissez le prix du logement que vous achèteriez et le loyer d'un bien comparable dans le même quartier.
Étape 2 : Indiquez honnêtement le nombre d'années où vous comptez rester, puis réglez votre apport, votre taux et la durée du prêt.
Étape 3 : Ouvrez « Ajustez les hypothèses » et saisissez les frais, les taxes et les hausses de loyer qui s'appliquent là où vous vivez. Les valeurs par défaut ne sont qu'un point de départ.
Étape 4 : Lisez l'année du seuil de rentabilité et le tableau des durées. Si vous revendez avant cette année-là, louer est le choix le moins cher.
Faut-il louer ou acheter ?
La question « louer ou acheter » admet rarement une réponse en une ligne, car elle dépend de paramètres qui varient énormément selon les personnes et les lieux : la durée pendant laquelle vous resterez, le prix du logement par rapport aux loyers locaux, le taux du prêt et le rendement que vous pourriez obtenir en investissant plutôt qu'en achetant. L'idée répandue selon laquelle louer revient à « jeter son argent par les fenêtres » ignore les coûts importants, et souvent invisibles, de la propriété : intérêts, entretien, taxe foncière et frais de transaction à l'achat comme à la revente.
Une comparaison équitable examine le coût total de chaque scénario sur les années que vous comptez réellement passer dans le logement, et non la seule mensualité. C'est exactement ce que fait ce calculateur : il déduit le capital immobilier que l'acheteur se constitue et le produit d'une revente éventuelle, et il crédite le locataire des gains des placements sur l'apport qu'il n'a jamais eu à verser. L'option dont le coût net est le plus faible sur votre horizon est le meilleur choix financier.
Une mensualité de crédit, ce sont deux choses à la fois
Mettre un loyer en face d'une mensualité de crédit, puis déclarer que le crédit l'emporte, est l'erreur la plus répandue de toute cette décision, et elle est faussée dès le départ. Une part de cette mensualité rembourse le capital. Cet argent ne disparaît pas : il passe d'un compte bancaire au logement, d'une poche qui vous appartient vers une autre, et vous n'êtes ni plus riche ni plus pauvre après le transfert. L'autre part, ce sont les intérêts, et les intérêts partent à la banque pour ne jamais revenir. Le loyer, lui, est entièrement de cette seconde nature. Comparer un coût pur d'un côté à un coût mélangé à de l'épargne de l'autre garantit une mauvaise réponse.
Vous n'avez rien à deviner. Le tableau d'amortissement remis par votre banque sépare les intérêts du capital, mensualité par mensualité, et dans les premières années d'un long crédit la colonne des intérêts est en général la plus lourde des deux. C'est ce chiffre que ce calculateur retient, aux côtés de la taxe foncière, de l'assurance, de l'entretien et des frais ponctuels à l'entrée comme à la sortie. Pour la version longue de l'argument, avec ce qui change d'un pays à l'autre, lisez louer ou acheter : le calcul qui tranche vraiment.
Le temps est le facteur décisif
Le principal déterminant de la réponse est la durée pendant laquelle vous restez. L'achat s'accompagne de coûts ponctuels lourds, l'apport, les frais d'acquisition et le coût de la revente ultérieure, qui ne deviennent rentables qu'une fois répartis sur un nombre d'années suffisant. Il existe généralement un seuil de rentabilité : restez plus longtemps et l'achat l'emporte, revendez plus tôt et louer en investissant la différence se révèle plus avantageux. Comme les projets de vie évoluent, mieux vaut être honnête sur l'horizon réel de votre projet et tester plusieurs scénarios plutôt que de supposer que vous resterez indéfiniment.
Au-delà des chiffres
Un calculateur couvre l'aspect financier, mais la décision n'est pas purement financière. La propriété offre stabilité, liberté de rénover et protection contre les hausses de loyer ; la location offre flexibilité, moindre responsabilité d'entretien et la possibilité de garder son capital investi et diversifié plutôt que concentré dans un seul bien. Pour les personnes mobiles à l'international en particulier, la flexibilité de la location et un portefeuille diversifié peuvent l'emporter sur un modeste avantage financier de l'achat. Utilisez le chiffre comme une donnée importante parmi d'autres, aux côtés de vos projets et de vos priorités.
Calculateurs associés
La somme qu'un locataire garde investie est au cœur de cette comparaison, modélisez sa croissance avec le calculateur d'intérêts composés. Et pour vous assurer que l'une ou l'autre option s'inscrit dans votre budget mensuel, utilisez le calculateur de budget 50/30/20.
Questions fréquentes
Il n'existe pas de réponse universelle : cela dépend du temps que vous restez, des prix et des loyers locaux, des taux des prêts immobiliers et du rendement que vous obtiendriez en plaçant cet argent à la place. En règle générale, plus vous restez longtemps, plus l'achat tend à l'emporter, car les frais de transaction, élevés et payés une seule fois, se répartissent sur davantage d'années et vous vous constituez un capital immobilier. Sur une courte durée, louer en plaçant la différence se révèle souvent plus avantageux. Ce calculateur compare le coût total de chaque scénario sur la durée que vous comptez rester.
Non, et c'est tout l'enjeu. Une mensualité de crédit, ce sont deux choses dans un seul prélèvement. Les intérêts partent à la banque pour ne jamais revenir : c'est un vrai coût, de l'argent à fonds perdu. Le reste rembourse le capital, c'est-à-dire qu'il sort de votre compte pour entrer dans le logement, et vous le récupérez à la revente. Mettre la mensualité entière en face d'un loyer est l'erreur qui fait paraître l'achat meilleur qu'il n'est. Ce calculateur ne retient donc que les intérêts, aux côtés des charges de propriété et des frais d'achat puis de revente.
Bien plus que la mensualité du prêt : un apport initial et des frais d'acquisition (frais de notaire, taxes, diagnostics), puis chaque année la taxe foncière, l'entretien et l'assurance, et enfin des frais de revente lorsque vous déménagez. En contrepartie, vous vous constituez un capital immobilier à mesure que vous remboursez le prêt, et davantage encore si le logement prend de la valeur. Une comparaison équitable avec la location tient compte de tous ces éléments, ainsi que du coût d'opportunité de la somme immobilisée dans l'apport, ce que fait ce calculateur.
Parce qu'un locataire ne verse pas d'apport important : cet argent peut donc être placé. Pour comparer équitablement, le calculateur porte au crédit de la location les gains que l'apport et les frais d'acquisition auraient produits s'ils avaient été placés sur la même période. Ce coût d'opportunité est l'élément le plus souvent négligé de la décision, et c'est lui qui fait souvent pencher la balance sur les durées courtes.
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