Sondertilgung oder investieren? So entscheiden Sie

Am Monatsende bleibt Geld übrig, auf der einen Seite läuft die Baufinanzierung, auf der anderen liegt das Depot. Die meisten klären das, indem sie den Sollzins des Darlehens mit der Rendite vergleichen, die sie sich vom Markt erhoffen, die größere Zahl nehmen und weitermachen. Falsch ist dieser Vergleich nicht. Er ist unvollständig, und genau der fehlende Teil entscheidet die meisten echten Fälle.

Eine Garantie und eine Hoffnung lassen sich nicht direkt vergleichen

Geld, das auf die Restschuld geht, spart Zinsen. Nicht Zinsen, die Sie vielleicht vermeiden, sondern Zinsen, die Sie sicher vermeiden, für jeden verbleibenden Monat der Laufzeit. Diese Ersparnis kommt im fallenden Markt genauso zuverlässig an wie im steigenden. Und weil gesparte Kosten kein Ertrag sind, fällt darauf keine Abgeltungsteuer an: Es gibt schlicht nichts, was das Finanzamt besteuern könnte. So eindeutig ist bei Geldfragen sonst kaum eine Rechnung.

Die Marktseite funktioniert anders. Eine langfristige Durchschnittsrendite ist der Durchschnitt aus guten und schlechten Jahrzehnten, und Sie dürfen sich nicht aussuchen, in welchem Sie leben. Wenn Ihnen also jemand sagt, Sie sollten investieren, sobald die erwartete Rendite über dem Sollzins liegt, hören Sie genau auf das Wort „erwartet“. Die eigentliche Frage lautet nicht, welche Zahl größer ist. Sie lautet: Wie viel Aufschlag brauchen Sie, damit sich der Tausch einer Garantie gegen eine Wahrscheinlichkeit für Sie lohnt?

Was eine Sondertilgung im Darlehen wirklich bewirkt

Ein Annuitätendarlehen teilt jede Monatsrate in zwei Teile. Ein Teil deckt die Zinsen auf die Restschuld, der Rest ist Tilgung und senkt die Restschuld selbst. Weil Zinsen immer nur auf das berechnet werden, was noch offen ist, bestehen die frühen Jahre fast ausschließlich aus Zinsen und die späten fast ausschließlich aus Tilgung. Deshalb bewegt sich die Schuld am Anfang gefühlt kaum. Im Tilgungsplan, den Sie zum Vertrag bekommen haben, können Sie das Jahr für Jahr nachlesen.

Eine Sondertilgung muss sich nicht hinten anstellen. Sie geht direkt gegen die Restschuld, und jeder künftige Zins, den dieser Teil der Schuld noch getragen hätte, verschwindet mit ihr. Nehmen wir 200 € im Monat, rein als Beispiel: Zahlen Sie die auf das Darlehen ein, schrumpft die Schuld nicht nur um diese 200 €, es fallen zusätzlich sämtliche Zinsen weg, die dieser Betrag über jeden verbleibenden Monat noch verursacht hätte. Das ist Zinseszins rückwärts, diesmal zu Ihren Gunsten statt gegen Sie. Ist Ihnen der Gedanke neu, sehen Sie sich zuerst an, wie sich Zinseszins über die Jahre aufbaut.

Ein Detail entscheidet, wie viel von dieser Ersparnis bei Ihnen ankommt. Deutsche Banken lassen die Monatsrate in aller Regel unverändert und verkürzen stattdessen die Laufzeit, und daraus entsteht fast die gesamte Zinsersparnis. Viele Verträge erlauben daneben einen Tilgungssatzwechsel: Sie dürfen die Tilgung innerhalb der Zinsbindung dauerhaft erhöhen oder wieder senken, meist nur wenige Male und nur auf schriftlichen Antrag. Wer sich dagegen die Rate senken lässt, spürt sofort Erleichterung und spart über die Laufzeit erheblich weniger. Fragen Sie Ihre Bank, welche Variante sie standardmäßig anwendet, denn der Standard ist nicht immer der, den Sie gewählt hätten.

Zwei Dinge schlagen beide Optionen

Wenn Ihr Arbeitgeber eine betriebliche Altersvorsorge bezuschusst und Sie diesen Zuschuss nicht ausschöpfen, kommt das zuerst. Bei einer Entgeltumwandlung schreibt das Betriebsrentengesetz einen Arbeitgeberzuschuss vor, soweit der Betrieb durch die Umwandlung Sozialversicherungsbeiträge spart, und viele Unternehmen legen freiwillig mehr darauf. Wie viel bei Ihnen tatsächlich zusammenkommt, steht in der Versorgungsordnung Ihres Arbeitgebers oder in Ihrem Tarifvertrag, denn tarifliche Regelungen gehen der gesetzlichen Vorgabe vor. Gegen Geld, das jemand anderes für Sie einzahlt, kommt weder ein Sollzins noch eine Marktprognose an.

Danach kommen teure kurzfristige Schulden. Ein Dispokredit oder ein Rahmenkredit kostet ein Vielfaches einer Baufinanzierung, und ihn abzulösen ist die höchste sichere Rendite, die Ihnen überhaupt zur Verfügung steht. Arbeiten Sie solche Schulden in der Reihenfolge ab, die Sie durchhalten: kleinster Saldo zuerst für den Schwung, höchster Zins zuerst für die reine Rechnung. Das Erste ist die Schneeballmethode, das Zweite heißt Lawinenmethode, und in der Praxis gewinnt der Schneeball öfter, als es die reine Rechnung vermuten lässt, denn ein Plan, den Sie abbrechen, bringt gar nichts. Erst danach kommt der Notgroschen auf dem Tagesgeldkonto. Eine Sondertilgung lässt sich praktisch nicht rückgängig machen, und wer sie leistet, bevor er einige Monatsausgaben verfügbar hat, verwandelt eine vernünftige Entscheidung später in einen teuren Kredit.

Lesen Sie zuerst, was Ihr Vertrag überhaupt erlaubt

In Deutschland steht das Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag: ein fest vereinbarter Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme, den Sie je Kalenderjahr außerplanmäßig zurückzahlen dürfen, oft nur bis zu einem Stichtag und ohne Übertrag ins Folgejahr. Was darüber hinausgeht, ist während der Zinsbindung Verhandlungssache und kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, also den Ausgleich für den Zinsschaden der Bank. Die Rechtsgrundlagen dazu stehen im BGB und sind auf gesetze-im-internet.de frei nachlesbar. Unabhängig vom Vertrag räumt § 489 BGB Ihnen zehn Jahre nach der Vollauszahlung ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist ein, das keine Bank wegverhandeln kann.

Der gemeinsame europäische Rahmen ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die in deutsches Recht übernommen wurde. Sie gibt Kreditnehmern ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung, überlässt es den Mitgliedstaaten aber, dieses Recht an Bedingungen zu knüpfen, und erlaubt der Bank einen angemessenen Ausgleich. Deutschland hat davon Gebrauch gemacht, weshalb innerhalb der Zinsbindung im Regelfall nur so viel geht, wie Ihr Vertrag zulässt. Was das für Sie persönlich heißt, steht im Europäischen Standardisierten Merkblatt, das Sie vor Vertragsschluss erhalten haben, und im Vertrag selbst unter der Klausel zur vorzeitigen Rückzahlung. Zum Vergleich: In Italien dürfen Privatpersonen ein Wohnimmobiliendarlehen seit der Bersani-Reform ohne Entschädigung vorzeitig ablösen, während in Frankreich üblicherweise indemnités de remboursement anticipé anfallen. Deutschland liegt näher am französischen Modell. Hält sich Ihre Bank nicht an das, was im Vertrag steht, können Sie sich an die BaFin wenden, die die Institute beaufsichtigt und Beschwerden von Verbrauchern entgegennimmt.

Steuern verändern den Preis der Schulden

Für die selbstgenutzte Immobilie können Sie Schuldzinsen in Deutschland nicht absetzen, anders als in Italien oder in den Niederlanden mit der hypotheekrenteaftrek. Vermieten Sie dagegen, behandelt das Finanzamt die Zinsen als Werbungskosten in der Anlage V, und dann ist die Schuld nach Steuern günstiger, als der Vertrag vermuten lässt. Auf der Anlageseite läuft es umgekehrt: Kursgewinne, Ausschüttungen und bei thesaurierenden Fonds die Vorabpauschale unterliegen der Abgeltungsteuer, die Ihre Bank einbehält und direkt ans Finanzamt abführt. Steuerfrei bleibt nur der Sparer-Pauschbetrag, und auch der nur, wenn Sie Ihrer Bank rechtzeitig einen Freistellungsauftrag erteilt haben; sonst holen Sie sich zu viel gezahlte Steuer erst über die Anlage KAP in der Steuererklärung zurück. Was Sie am Ende behalten, ist also weniger als die Bruttorendite. Eine Besonderheit gibt es beim Wohn-Riester: Dort dürfen Sie das geförderte Kapital in die Tilgung der eigenen Wohnung stecken, versteuern die Förderung später aber nachgelagert über das Wohnförderkonto. Regeln und Beträge ändern sich, prüfen Sie den aktuellen Stand beim Bundesfinanzministerium oder bei Ihrem Finanzamt und ziehen Sie bei komplizierter Lage einen Steuerberater hinzu.

Geld im Haus kommt nur schwer wieder heraus

Eine Sondertilgung ist fast eine Einbahnstraße. Das Geld zurückzuholen bedeutet, erneut Kredit aufzunehmen, und die Bank prüft Sie in diesem Moment neu, mit dem Einkommen und der Stelle, die Sie dann haben. Haben Sie ausgerechnet den Job verloren, der die Sondertilgung möglich gemacht hat, ist die Tür am schwersten zu öffnen. Ein Depot kennt dieses Problem nicht: Sie verkaufen einen Teil innerhalb weniger Tage, in der Höhe, die Sie brauchen, ohne jemanden um Erlaubnis zu fragen. Und selbst am Ende bleibt Papierkram übrig, denn nach vollständiger Tilgung steht die Grundschuld weiter im Grundbuch, bis Sie sie mit der Löschungsbewilligung der Bank über Notar und Grundbuchamt löschen lassen, wofür Gebühren anfallen. Viele Eigentümer lassen sie deshalb bewusst stehen, weil sich damit später günstiger neu beleihen lässt.

Beachten Sie dabei: Am Tag der Entscheidung ändert keine der beiden Varianten Ihr Nettovermögen. Geld verlässt das Konto, dafür schrumpft die Schuld oder wächst das Depot, unter dem Strich steht dasselbe. Was sich ändert, ist die Form: wie viel Ihres Vermögens Sie schnell erreichen und wie Ihre monatlichen Ausgaben in fünf Jahren aussehen. Dieser Abstand zwischen dem, was Ihnen gehört, und dem, woran Sie tatsächlich herankommen, ist der Unterschied zwischen liquidem und gesamtem Nettovermögen, und er verdient ein paar Gedanken, bevor Sie Geld in Mauern binden.

Wenn die Zinsbindung ausläuft, wirkt Tilgung doppelt

Deutsche Baufinanzierungen laufen nur selten über die gesamte Laufzeit zum selben Zins. Üblich ist eine Zinsbindung über eine feste Zahl von Jahren, und wenn sie endet, bleibt eine Restschuld übrig, die zu den Konditionen des jeweiligen Tages neu finanziert wird. Diese Anschlussfinanzierung hat drei Formen: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen und das Forward-Darlehen, mit dem Sie sich den Zins schon Jahre vorher sichern. Auch ein zuteilungsreifer Bausparvertrag wird an dieser Stelle häufig zur Ablösung eingesetzt. Genau hier tut eine Sondertilgung etwas, das der Lehrbuchvergleich übersieht: Sie verkleinert die Restschuld, die überhaupt neu bepreist wird. Sie sparen also nicht nur Zinsen, Sie verringern zugleich, wie hart ein künftiger Zinsanstieg Sie treffen kann. Läuft Ihre Zinsbindung bald aus und ist die Restschuld hoch, ist das ein ernsthaftes Argument für das Darlehen und gegen den Markt.

Der Teil, den keine Tabelle berechnen kann

Eine Sondertilgung erzwingt sich selbst. Einmal überwiesen, ist sie erledigt. Die Differenz zu investieren ist dagegen eine Entscheidung, die Sie ein Jahrzehnt lang jeden Monat aufs Neue treffen müssen, und Geld, das auf dem Girokonto auf den guten Moment wartet, wird erfahrungsgemäß ausgegeben. Ein ETF-Sparplan per Dauerauftrag entschärft genau das, weil er die Wiederholung automatisiert. Seien Sie trotzdem ehrlich zu sich selbst: Legen Sie die Differenz wirklich jeden Monat an, oder ist sie am Zwanzigsten still verschwunden?

Dieselbe Ehrlichkeit gilt für das Gefühl, das die Schuld auslöst. Manche tragen eine Baufinanzierung, ohne sie überhaupt zu bemerken. Andere denken am Ersten jedes Monats daran, und wenn frühere Schuldenfreiheit ihnen ruhigeren Schlaf verschafft, ist das eine Vorliebe mit einem Preis und kein Denkfehler, den man ihnen austreiben müsste. Wirklich schief geht die Sache in einer anderen Variante: wenn jemand jedes erreichbare Konto in das Darlehen kippt und danach ein Haus besitzt, von dem er keine einzige Ecke ausgeben kann.

Sie dürfen auch beides tun

Nichts zwingt Sie zum Entweder-oder. Das kostenfreie Sondertilgungsrecht auszuschöpfen, das Ihr Vertrag ohnehin einräumt, und den Rest zu investieren, nimmt die sichere Rendite genau dort mit, wo sie nichts extra kostet, und lässt den Rest liquide. Erledigen Sie deshalb diese Woche drei kleine Dinge. Suchen Sie im Darlehensvertrag die Klausel zur vorzeitigen Rückzahlung und notieren Sie, wie viel Sie pro Jahr sondertilgen dürfen und bis zu welchem Stichtag. Prüfen Sie, ob Sie einen Arbeitgeberzuschuss zur betrieblichen Altersvorsorge liegen lassen. Zählen Sie, wie viele Monatsausgaben Sie morgen früh aus verfügbarem Geld decken könnten. Aus diesen drei Punkten ergibt sich die Antwort meistens von selbst, und sie heißt öfter Aufteilung als Entweder-oder.

Verfasst von

Federico Romaldi

Mitgründer, Worthmap

Veröffentlicht: 14. August 2026

Federico ist Mitgründer von Worthmap, einer Vermögensplattform für Anleger, die es ernst meinen. Er kommt aus der Softwareentwicklung und ist seit Langem vom Value Investing überzeugt. Worthmap hat er gebaut, um die Lücke zwischen Vermögensübersicht und Anlageanalyse zu schließen.